Nu utreds frågan om kostnadshyra – igen

Debatten om kostnads- och marknadshyra – de två hyresmodeller som Statens fastighetsverk tillämpar på sina hyresgäster – var en av museisektorns mest intensiva under 2023 och har fortsatt att engagera även under 2024.

Marknadshyra innebär, som det låter, att en fastighet värderas utifrån marknadsvärdet, där hyresnivån bestäms utifrån utställnings- och kontorsdelarnas användningsbarhet tillsammans med områdets attraktivitet.

Kostnadshyra går ut på, aningen förenklat, att hyran regleras beroende på mängden underhåll av en fastighet som utförs. De kostnader som hyresvärden har för underhåll och drift av fastigheterna samt kapitalkostnader och administration läggs på hyran.

– I hyran finns endast utrymme för mindre underhållsåtgärder, så om ett avlopp brister och medför ett större underhåll påverkar det hyran, säger Ellinor Magnusson, fastighetsdirektör på Statens Fastighetsverk.

– För den som inte har en helhetsbild av kostnadshyresmodellen så kan det ju ses som märkligt att man får höjd hyra för att avloppet brister. Men det är så modellen fungerar, säger hon.

Då kostnadshyresmodellen infördes sänktes hyreskostnaderna med totalt 19 miljoner kronor för de fem kulturinstitutionerna Nationalmuseum, Naturhistoriska Riksmuseet, Operan, Dramaten och Historiska museet. Men drygt tjugo senare börjar behovet av renovering bli påtagligt. Ellinor Magnusson talar om ”ett underhåll på mininivå” i flera av fastigheterna.

– Nackdelen är att om man inte genomför underhåll under en längre tid blir kostnaden mycket hög när det väl genomförs. Och då höjs ju hyran väldigt mycket, säger hon.

”Regeringen tar oron på allvar”

I slutet av 2020 framlades ett betänkande  av regeringens utredare om översyn av hyresmodell för vissa kulturinstitutioner. I det fastslog utredarna att den kostnadsbaserade modellen ”varit mer krävande för fastighetsförvaltare och hyresgäst än vad som varit syftet” och att ”kostnadshyresmodellen har under tidens gång visat på betydande brister”.

”Av det vi fångat upp under arbetet drar vi slutsatsen att dessa fem kulturinstitutioner bör behandlas på samma sätt som övriga fastigheter som SFV förvaltar och som rymmer viktig kulturverksamhet, dvs. hyresmodellen bör vara marknadsmässig. Vi föreslår att denna modell införs från och med 2023”, står det i utredningen, som överlämnades av departementssekreterare Goran Bogdanovic.

Och nu utreds frågan igen. Den här gången leds arbetet av Albin Kainelainen, som har lång erfarenhet från bland annat finansdepartementet och utredningsarbete och som sedan 2022 är generaldirektör för Konjunkturinstitutet.

Hans instruktion är att ta utgångspunkt i 2020 års utredning.  Även om regeringen valde att inte gå vidare med förslaget så kallar han den ”relativt gedigen”.

– Det här är ju en fråga som väcker tankar och känslor och har gjort det över lång tid, framför allt hos de kulturinstitutioner som har den här hyresmodellen. Så för dem är det ju här en mycket viktig fråga. Min tolkning är att regeringen tar deras oro kring hur hyressättningen går till på allvar, säger Albin Kainelainen och påminner om att Moderna museet och Vasamuseet, båda i Stockholm, och Marinmuseum i Karlskrona hör till dem som tidigare hittills frivilligt övergått från kostnadsbaserade till marknadshyra.

Då Vasamuseet lämnade modellen 1999 ledde det till att museets hyreskostnader sänktes.

– Men det här handlar om väldigt långa processer, inte om bara vad som händer vid just en tidpunkt, säger Albin Kainelainen.

Den tid och de resurser som regeringen har anslagit honom är mindre än utredningen som gjordes 2020. Albin Kainelainens arbete ska redovisas den sista november, om sex månader, medan den föregående utredningen tog 14 månader att genomföra.

Han understryker att ”det inte behöver innebära ett problem”.

– Jag tror man ska också se att det arbete som gjordes i den tidigare utredningen är gediget och innehåller många aspekter. Sedan finns det självklart skäl att titta över olika delar av dem och se om det finns annat, bland annat de remissvar som de olika institutionerna och andra lämnade in. Det finns saker man behöver titta vidare på.

Vad säger att din utredning inte också hamnar i bokhyllan, utan åtgärd?
– Det är ju alltid upp till regering och riksdag vad de gör, men det är klart, men min ambition är självklart att man ska komma framåt i den här frågan.

En tredje väg?

I samband med att finansmarknadsminister Niklas Wykman i augusti förra året meddelade att regeringen kommer att påskynda arbetet med utredningen, sade han också att regeringen ska också undersöka om det finns någon annan lösning på hyresfrågan, en tredje väg.

Albin Kainelainen påpekar att det har diskuterats många olika modeller tidigare.

– Det är viktigt att komma ihåg att regering och riksdag styr över alla verksamheter i offentlig sektor och prioriterar mellan alla verksamheter. Hyresfrågan är ju en del i de här institutionernas ekonomi, men det är ju ingen nyhet för regeringen och riksdagen att de betalar hyra. Så det är ju inte givet att regeringen och riksdagen gör en annan prioritering av de här verksamheterna, säger han.

– Jag har inga åsikter om hur omfattande verksamhet de här institutionerna ska ha. De bidrar med stora mervärden som inte riktigt går att siffersätta. Men samtidigt måste man ju väga de här verksamheterna mot allt annat som staten också sysslar med. Då kan siffersättning vara ett värdefullt verktyg för att styra hur mycket som ska läggas på olika resurser.

Albin Kainelainen säger att han har förståelse för de som tycker att det är märkligt att staten betalar en hyra till sig själv och att den då kan vara hög.

– Men man måste tänka på att det är till för att signalera att ha lokaler innebär kostnader. Samtidigt så finns det ju speciella drag i de här verksamheterna, i och med att lokalerna inte är självvalda och att de är en del av kulturarvet, säger han.

LÄS ÄVEN: ”Systemfel att inte mäta museers värde ur ett samhällsperspektiv” | Riksantikvarieämbetet (raa.se)

Det här är en bredare fråga som innefattar fler än bara de här fem institutionerna, menar han.

– De här har ju liksom hamnat i blickfånget eftersom de har en annan hyresmodell, men det finns ju egentligen samma problematik hos andra. Och direktiven pekar också på att det finns liknande aspekter för många andra statliga kulturinstitutioner som är i byggnader som är som är annorlunda.

Fastighetsägaren har ansvar

Statens Fastighetsverk välkomnar utredningen och hoppas att den leder fram till en modell som är ”mindre krävande än den nuvarande” så att mer tid kan läggas på underhåll och utveckling av fastigheterna.

– Vi ser fram emot att det kommer ett utkast till en tredje modell eller ett nytt direktiv, så att vi kan komma vidare. Det är ju inte en gynnsam situation för vare sig oss som hyresvärd eller för verksamheten. I slutändan handlar det om att de kostnader vi har behöver vi ha täckning för och våra hyresgäster behöver medel för att bedriva sin verksamhet. Vi har fantastiska verksamheter i våra lokaler som vi vill ska lyckas och ja då, då krävs det ett annat förhållningssätt. Vi stödjer utredningen, säger Ellinor Magnusson.